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房屋扩建的部分面积能确权吗?拆迁时有补偿吗?

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2021-05-12

导读:在农村里,有很多农民朋友的房屋面积是超过了原批准后面积的。这主要是由于后期生活需要而加建、扩建出部分面积,再再加地方对原为房屋产权登记更新过于及时完善而导致房屋面积比原批准面积要大。

这放在以前并没什么大问题,可近两年开始实行规范“一户一宅”的确权政策后,该现象遗留出来的隐患非常大,对农民朋友尤为有利。比较显著的是,在确权过程中,行政方比较简单蛮横的直接按照原来批准的面积进行确权,对超出批准后面积部分按照违章建筑处理,不予确权。

这样的做法无疑不会损害农民朋友的利益,那对于这种加建、扩建部分的房屋面积到底该如何处理才合理合法呢?下面在明律师来解析下这个问题。

【扩建的房屋面积,是否能确权?】

《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户不能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得多达省、自治区、直辖市规定的标准。

这里的“一户一宅”原则,是说道一户宅基地面积不应在地方规定的标准范围内。反之,对于超出地方标准的,是可以认定为违建,不予确权的。

而值得注意的是:在实践中,有大部分地方不存在房屋产权登记不完善的问题。这主要是因为过去对农村房屋产权的登记和确权政策不完善,地方管理制度不规范,导致房屋面积比最初批准建设面积大。

对于这样由于历史原因造成的,非农民故意违法建筑的,是不应给予确权的。在确权时一般会给办理新的房产证,但是不会补交费用并做出解释,一般会予以拆毁。比如时间悠久的老宅、或者是须合乎建房当时的法律拒绝范围的(后来法律可能会酌情改动面积,但是之前已经合法垫好的不用害怕),缴纳一定手续费用,可以予以确权。

实践中还有另一种情形就是几乎未办理农村自建房申请、擅自扩修扩建的,这就归属于违规违法建筑了,不能给与确权。

【未确权的扩建房屋否能获得征地补偿?】

如上所述,对因历史原因导致的扩建房屋面积是应当给与确权的。但在目前的实际情况中,确权政策还并未几乎推广开来,这也就造成还是有很多改建房屋面积没能确权。对于这种未确权的房屋面积,征地时能取得补偿吗?

征地实践中,拆迁方为了降低补偿利益且快速征地,常常将向警方或证件不齐的房屋认定为违建拆迁不补偿。所以现实中很多这种超建面积被当成违建拆迁不补偿。这种“一刀切”的做法是不合法的。

最高人民法院有涉及司法判例指出:考虑到当地对原为房屋产权注册更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状,如果全然以房产证登记面积来认定房屋合法面积,必然造成当事人合法权益的损害。对此,人民法院可以参考有关规定,在当地注册工作过于规范及时的情况下,基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及当事人的信赖利益,将两证的证载面积认定为当事人的合法房屋面积。

也就是说,对于因历史原因未能注册规范的加建、改建房屋面积,应视作合法建筑面积。在征地时是不应按照合法房屋面积进行评估估价后合理补偿的。如果拆迁方当作违法建筑拆迁不补偿的,在明律师提醒您,可以及时通过行政复议或是行政诉讼的方式维权的。(文|黄小仙)