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20多年前7万买的房子拆迁赔237万!卖方反悔把买方告上了法庭…

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2021-05-03

20多年前已完成的一桩农村住房买卖,因为征地引发纠纷,卖方反悔把买方告上了法庭。房屋所有权与拆迁款最后何去何从?

日前,绍兴新昌县人民法院审理了这起因拆迁引起的房屋买卖合约纠纷案,以买方支付卖方房屋拆迁款的10%结案。

图片来源:视觉中国

图片来源:视觉中国

案由

拆迁引起房产权属之争

被告梁某与原告石某不是同一农村集体经济组织的成员。1998年3月,梁某与石某签定了房屋买卖协议,协议誓约:石某将自己的一处农村住房折价7万元卖断给梁某。协议签订后,梁某支付了购房款7万元,石某将上述房屋交付给梁某使用。

房屋买卖后,两家再无空集。直到去年,案涉房屋所在村正逢旧村改建,梁某作为被拆毁房屋所有人就还包括案牵涉房屋在内的全部房屋及其他财产与所在街道办事处签定了《房屋货币补偿协议》,总计补偿金额237万元。

消息爆出后,原房主石某的继承人认为案牵涉房屋系集体土地上建造的房屋,根据“房地一致”原则,农村宅基地不得向非本集体经济的组织成员出让或出售,城镇居民及其他农村集体经济的组织成员违者向非本人所在集体经济组织或个人出售农村宅基地上的房屋,因此,双方签订的房屋买卖合约违宪,并要求归还房屋。双方因此引发争议,石某的继承人遂一纸诉状,将梁某诉至法院。

众说纷纭

农村房屋交易必须合法

法院审理认为,案涉房屋系由农村房屋,梁某不是石某所在村集体经济组织成员,虽案牵涉房屋已交付,并办理了过户登记手续,但该房地产交易契约因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍不应科无效。根据《民法典》,合约违宪或者被撤消后,因该合约获得的财产,应当予以归还。不能返还或者没有必要归还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿金对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应该各自分担适当的责任。

法院认为,原被告因无效合同获得的财产应当不予归还,并按各自过错分担相应责任。由于本案案涉房屋适逢旧村改造,依被告梁某此前议定的房屋征税货币补偿协议,包括案涉房屋在内的从石某处出让所得全部财产被征税,被告梁某实际已经丧失了对案牵涉房屋等全部财产的支配权,客观上已无法返还,故可依法按照对应征地补偿款折价补偿。

此外,石某明知案涉房屋无权处分,仍主动与梁某订立协议,其较梁某有较小过错,不应分担较多过错责任。而作为案涉房屋初始拥有者的石某,自愿与梁某签订房地产买卖契约并交付给了房屋,而且也收取了梁某按誓约支付的全部购房款,在此情况下,石某又以协议无效为由主张房屋权利,违背诚实信用原则,其更应付梁某所产生的信赖利益损失分担主要责任。

最终,法院融合本案实际,判决确认双方的合约违宪,石某不应归还梁某购房款,梁某不应归还石某对应房屋补偿款,由此给梁某造成的经济损失,由石某分担90%的罪过赔偿责任。

律师警告

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地较少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分认同农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准确保农村村民实现户有所居于。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。(来源:绍兴日报)