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因拆致贫还是因拆暴富?决定你房子拆迁价值的只有土地

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2020-10-16

关于拆迁,你理解多少呢?见证过因拆经商,以为墙上所画个圈写个拆卸就是暴富的前兆?你太年长了!

征地款

离开了方位谈征地就是耍流氓

去年,深圳白石洲拆迁将问世1878个亿万富翁的消息在网络上流传。有一位居民的征地面积达到了1200平方米左右,按照1:1.03的补偿标准,征地后将得到15套回迁房,其中7套是公寓。根据当地的房价每平米10万左右的售价来说,该村民的拆迁面积总价值达到1亿2千万,妥妥的亿万富翁。而且,这只是现在的价格,并不是回迁后的价格。同样,几年前的上海、北京、广州等地,因拆经商的传奇换人首演!

但是,在新闻报道的背后,其实是一场方位的竞逐,北上广深的征地和大部分地区没法并论,城中村更是郊区和乡下无法比拟的。深圳的白石洲是何许之地,横跨深南大道,四周都是深圳地标式建筑,世界之窗、欢乐谷、华侨城高档住宅区、深圳湾超级总部基地、高尔夫球场,也只有这样的地段才能撑得起这么低的价格。

征地价和购房价不能脱位对比

每一个城市都有自己的“生态”,高征地价的背后是高地价,高地价的结果是高房价,无论是北上广深还是犄角疙瘩,原土地的征地补偿价格无法比得上修建后的房价,拿一线城市郊区的征地价比对小县城拆迁价本质上就是去找优越感的操作,实际并没什么用。

天下熙熙皆为利来,拆迁绝不是做慈善,收益大于反对才能讲的拢。在经历过拆迁,禁令拆迁和多达三分之二群体同意可以征地的变化后,其实至今征伐地方和迁往方之间的平衡点仍未确定,货币补偿和移位补偿的道路也仍在探寻。

2016年前,各地的拆迁难度都是比较大的,随着2016年国开行发售针对地方政府的拆迁贷款,使得货币安置方案以求大面积实施。从2016-2018年,大部分区县城市步入城区改建浪潮,一时间县城豪车开始大量经常出现,付款买房的人激增,三四线城市的房地产市场一下子冷了起来!货币移往的方案让拆迁户手中的钱多了,但是时间长了他们也找到了问题。

拆迁款一下子拿到手虽然很刺激,但是房价的下跌速度更加性刺激,捧着征地款几年间从全款熬成首付甚至后来买了房的大有人在。货币移往带给的房价快速上涨也引发了主管部门的警觉,普通民众的购房压力陡增,在这种情况下,加大房屋移位研发安置项目的呼声也越来越大,并且很多城市棚改相似尾声,政府也有了建设移往项目的底气。

农村拆迁VS城区征地

货币移往带来的房价上涨,对于农村买房者而言是无妄之灾。首先,征地标准上农村拆迁与城区拆迁劣的是天壤之别,很多地方的农村征地标准只有300元/㎡左右,而城区的征地补偿标准也不过3000左右,但房价能达到7000左右。无论是城区还是乡下征地,资不抵价的现象是普遍存在的,只是相对而言农村更惨一下。

那么安置来说应该一样了吧?未必!农村拆迁安置方案有两种,一种是合村并居式的就地建设安置小区进行移往,这类房子的价格和拆迁价格相比还算合理,但是符合没法村民希望入城购房的市场需求。于是,第二种安置项目随即问世,城区建设安置项目,价格按照低于市场价的形式(号称成本价)展开移往,但是这类保障性住房和城区安置房有很大的差异。

城区拆迁安置的项目等量置换,获得的就是商品房,有些甚至是一些在售项目提供的移往比例。但是农村进城移往的项目是有所不同的,大部分项目会有五年之内无法出售或者进行产权登记的要求,而且到期办理产权注册的时候需要缴纳土地出让金。看出来了吧,他们的本质区别就是在于土地!

简单来说,城区拆迁移往的项目土地是挂牌出让的性质,而农村征地入城安置的项目土地大多为拨给。你可以解读为前者是花钱买到的地,后者是政策拨给的地(不属于购买),从土地性质上来讲,这一来一去远不如大产权和小产权的区别!

其实归根结底,征地就是一场利益竟比的游戏。城区拆迁过的地需要卖出高价,还能建设商品房创造财富。农村征地过的地无外乎回归农田或者建设工厂,这两种用地都买不出价格,皮之不存毛将焉附?所以,农村拆迁很难和城区拆迁比。

新农村

从大城市到小城市,从城区到乡下,你需要明白的是,要求你家房子价值的从来都不是砖瓦砂石!而是它下面的那块地!

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