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住房和城乡建设部:项目内拆除建筑面积不得大于现状面积20%

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2021-10-19

近日,住房和城乡建设部公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通报(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿),以指导各地积极稳妥实施城市更新行动,防止延用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利等问题。

严控大规模成片集中于拆除

征求意见稿将不准“大拆大建”放在了调控的首位来强调,直接认为要“严格控制大规模拆除”。

印发稿规定,除违法建筑和被检验为危房的以外,不大规模、成片集中拆毁现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆毁建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,提倡分类谨慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构检验为危房且无修葺保有价值的房屋可以拆除外,其他既有建筑不应以保留修缮加固为主,提高设施设备和提高节约能源水平,充分利用存量资源。对拟拆除的建筑,应强化评估论证,公开征求意见,严格遵守相关规定并履行审批程序。

和不准大规模拆毁相对不应的同时,征求意见稿也明确提出要严格控制大规模新建。除增建必要的公共服务设施外,不大规模追加建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境支撑压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下,允许必要减少建筑面积用作住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完备公共服务设施和基础设施等。鼓励探寻区域规模专责,强化过密地区功能分流,积极拓展公共空间、公园绿地,保持适合密度,提高城市宜居度。

中国人民大学法学院教授刘俊海分析指出,虽只是印发稿,但内容和方向已经非常清晰,对那些原本确信通过城市拆迁而“一夜暴富”的人来说不啻于一个坏消息。以前,享有城中村产权房的人大多是待价而沽,须要开发商几轮谈判并给出满意高价后才同意征地,这也间接地推展了房价加剧。严禁城市大拆大建后,将无法大规模连片拆迁,通过征地构建“一夜暴富”的神话将逐渐消失。对于整个社会来说,这是进步的展现出,解释我国的城市管理水平正在不断进步。

确保出租市场供需稳定

过去十几年我国城市发展和更新速度非常快,很多城市都对老城区特别是城中村大拆大建。这种大拆大建显然让城市显得更可爱了,更现代化了,但随之而来的问题也逐步显现出来,如激化租房市场供需失衡,导致城市房屋租金不断上升。这意味著在城市里闯荡的务工人员用作租房的成本越来越低,对经济发展非常有利。

为此,印发稿明确提出,确保住房租赁市场供需稳定。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,造成住房出租市场供需失衡,激化新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实行城中村改造,完善公共服务和基础设施,改善公共环境,消除安全隐患,同步做好中低价位、中小户型长期出租住房建设,专责解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,住房租金年度涨幅不超过5%。

同时要严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民,改变社会人口结构,斩断人、地和文化的关系。要认同居民移往意愿,希望以就地移往居多,提高居住条件,保持邻里关系和社会结构,更新单元(片区)或项目居民就地、就近移往亲率不应高于50%。贯彻幸福环境与幸福生活共同缔造理念,同步推动城市更新与社区治理,鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新,形成资源共享共治分享的氛围,确保社会和谐平稳。

中央民族大学法学院教授熊文钊指出,今后我国城市禁令大规模拆除、改建、新建建筑规模,确保住房出租市场供需平稳,平稳住房租赁市场价格是题中应有之义。近年来住建部在治理整顿房屋租赁市场、确保租金平稳方面下了不少功夫。在有效遏制住房出租中介机构乱象的同时,也要加快长效机制建设,不断优化住房租赁市场环境。

应留尽拔维持城市记忆

印发稿还就保持城市记忆、稳妥前进改建提升等提出明确要求。“不随意拆除、迁移历史建筑和具备维护价值的老建筑,不脱管年久失修、建而不用、随意闲置。”

对白鱼实施城市更新的区域,要开展调查评估,辨别评测既有建筑状况,明确不应保留维护的建筑清单,未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确认专项工作的区域,不应实行城市更新。支持在不更改土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下,加强老厂房等老建筑改建、修葺和利用。

刘俊海说道:“一个城市不应只有崭新清纯的高楼大厦,也需要有叙说着深沉历史文化底蕴的胡同、平房等老旧房子。对这些老建筑,如果不加以保护,而是大拆大建,那么一个城市就会失去它的历史文化韵味,最后只能让后人从文字记载中体会,这其实是一个城市的悲哀。因此暂停大拆大建,转而对现有的建筑展开改善,在环境卫生,绿化,消防、排水等方面进行全面的升级,才是适当而长远之举。”

征求意见稿特别强调“坚持应留尽拔,全力保持城市记忆”,并且还提出了具体的保护措施,如保有利用既有建筑,不随意拆毁、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,不脱管年久失修、建而不必、随意闲置;反对在不更改土地使用性质和权属、不减少消防等安全水平的条件下,加强杨家厂房等老建筑改造、修葺和利用。

同时维持老城格局尺度,不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路,禁令建大马路、建大广场。希望使用绣花功夫,对原有居住区、旧厂区、旧商业区等展开修复、织补式更新,合理控制建筑高度,最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理,延续城市特色风貌。坚决低影响的更新建设模式,维持老城区自然山水环境,维护古井、古树、古桥等历史遗存。 □ 本报记者 万静

(来源:法治日报)

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