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拆迁已全面停止?住建部“一锤定音”,今年起3类房子或又吃香了

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2021-09-16

“拆字一喷,善提大逃”,这是网络上大家对“征地造富”最简明而达意的形容。显然如此,过去十多年,一提及征地,大家潜意识里就不会和“暴富”、“暴发户”等词联系起来。尤其是北上广浅这样的一线城市,土地的稀缺性可谓了房屋极高的征地价值——一旦老楼破屋被划入棚改拆迁计划,就意味著被拆迁者获得了逆天改命的机会。

事实上,在棚改政策实施的十几年间,不吃拆迁福利,依赖征地赔偿金实现财富权利的人更是比比皆是。“拆迁一夜暴富”最典型的案例就是深圳的白石洲。21世纪财经报道,2019年白石洲征地,一夜问世了十几个亿万富豪和一百多个千万富豪。三十年前造价严重不足40万的房子,征地取得的赔偿金额竟然高达6000万之多。

棚改拆迁始于2009年,最初只是针对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改建。2012年,《棚户区征收标准》被制订出来,自此城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院也被纳入棚改拆迁。彼时推行的是棚改1.0模式,即实物移往。但2015年后,为了构建快速“去库存”任务,棚改2.0模式被发明创造出来——棚改拆迁不再展开实物安置,而是以货币化移往为主导。即拆迁必要补偿现金,被拆迁户再到市场上按需购买商品房。

棚改货币化安置政策堪称“一石三鸟”:既解决问题了开发商的库存相当严重积压问题,也解决了地方拆迁资金问题(抵押补充贷款),更使得数以万计的破屋烂院的居民取得了“沦落”的机会。老旧房屋拆迁获得巨额现金补偿,这些人不仅住上了干净高大的楼房,同时腰包也显得鼓鼓囊囊了。

棚改本质上是根本性的民生工程,也是安居工程。住建部发布的数据表明,过去10年,棚改总动工量高达3300万套,总计协助多达1.2亿人“出棚进楼”,实现了协助困难群众改善居住于环境的目标,更底顶替了房地产发展的短板。不仅如此,棚改还有效扩大了需求,堪称“一举多得”。

但看待任何事物都无法只看好处,不提弊端。棚改虽然颇具优势,但也存在显而易见的“副作用”。首先,棚改拆迁的代价太高,尤其是货币化安置补偿政策,比实物移往政策的成本高达了30%,这无疑耗费了大量的公共资金;其次,棚改在或许上拉动了房价下跌,尤其是三四线城市过去这一轮房价下跌,棚改拆迁“功不可没”;再者,近年来,伴随着各地棚改拆迁规模大幅提高,借棚改之名大肆发债,取得长期低息贷款的现象也越来越多。事实证明,民生棚改已经越走越偏了;第四,长久以来棚改征地的造富神话,催生了很多专业购买老破小“博征地”的投资炒房行为;更最重要的是,“大拆大建”也会造成大量的拆迁纠纷。

基于棚改拆迁的“副作用”,近年来很多专家学者,和数以万计的普通购房者,都在奋力发声敦促“叫停棚改拆迁”。事实上,过去这三年多,国家层面也显然作出了一系列对棚改拆迁“踩刹车”的动作:其一、2018年,国开行交还了地方的棚改审核权限;其二、2019年,住建部副部长黄艳首次倾听表态,未来在城市更新改造中,要尽量避免“大拆大建”和“一拆卸了之”;其三、国务院“十三五”提及了“三年棚改攻坚计划(2018、2019、2020)。

此外,不得不否认,最近两年多地都在鼓励“微改造”(旧改),而不是“全面改建”(征地)。比如深圳和广州,已经已完成了涉及的立法工作。值得一提的是,“微改建”模式也显然比棚改拆迁更胜一筹,不仅可以有效地解决资金问题,而且能较好地保存旧城原先风貌,为城市觅时代的记忆。无疑,相较于推倒重建,在原先基础上进行改造是一种省钱省时的最优解法。

基于此,很多人认定2020年是棚改征地的最后一年。不仅如此,近期网络上也到处弥漫着“拆迁已全面停止”的言论。事实真的如此吗?答案是否定的。拆迁并未全面暂停,2021年多地仍然在如火如荼地展开棚改拆迁。有三点可以证明:

第一、2021年初,住建部发布半年度重点工作机会时就提到了“稳妥前进棚改工作”事项;

第二、虽然2019年,局部地区就针对库存严重不足、房价有下跌压力的城市暂停了棚改,2020年棚改的总量由2018年626万套的体量滑到了209万套,但是棚改并未全面暂停;

第三、今年前6个月,发改委已经下发了三批财政补贴(中央预算内投资计划保障性安居工程款),用于反对城镇老旧小区改造、棚改和公租房配套基础设施建设,补贴总资金额高达959.89亿。其中有1/3用作支持棚改;第四,各省市已相继公布了2021年上半年的棚改拆迁实施情况。比如贵阳,截止 6 月份,棚户区改建已有 19 个项目完成土地出让,38 个棚改项目部分启动。

所以,综上所述,2021年拆迁并未全面停止。不仅如此,从住建部高层释放的信号来看,不止今年棚改征地不会全面停止,未来很长一段时间棚改征地也不会彻底结束。原因有两个:其一、拆迁是城市更新发展的必不可少的途径之一。随着时间的更迭,房子在变老变旧,危房不能住人,无法修葺完备,最终的挚爱之一一个,拆除重建;其二、征地虽然副作用很明显,而且近几年国家也在有意推行“旧改为”新模式,但是若让居民自己自由选择,绝大多数人还是期望更彻底的更新方式:棚改征地。

事实上,在2020年底的政策例会吹风会上,住建部副部长黄艳就具体回应:棚改货币化移往不搞“一刀切”。换言之,未来棚改与否,要因城而异,是否之后实施“货币化安置”政策,也要因人而异——国家原则上是希望回归“实物安置”为主导的局面,但被拆迁居民有自由选择的权利。此外,在政策吹风会上,住建部副部长黄艳还“一锤定音”确定了:2021年起,3类房子仍然可能“全拆修复”。这意味着今年起3类房子或又吃香了:

第一类:迫切需要被拆除修复的“危房”

这类房子为什么依然会全拆修复,不必须过多阐述原因,相信大家也能明白。因为这类房子本来就是棚改拆迁政策服务的主要对象。迫切需要被拆除的危房,不仅不能住人,而且随时都常有安全隐患。所以,对于这类符合棚改征地条件的不存在重大安全隐患的住房,不仅今年要继续全拆重建,未来依然还会全拆卸修复,因为这是解决问题隐患的最好方式。

如何界定“危房”?以深圳为例,2020年3月13日公布的《深圳市危房修复规划管理规定》(印发稿)中就有具体提示:“危房”是指具有合法房屋权属证明文件,由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构检验为危房、且鉴定报告提出的处理意见为整体拆毁的房屋。

如上所述,房子一旦被界定为“危房”,那么很快就不会纳入征地重建,毫无疑问这样的“危房”又吃香了。因为住建部已经确认“危房”归属于全拆修复的种类之一,这无异于是在拿砖头换黄金,房产不仅会获得根本性资金补偿,原寄居居民还可能取得分新房的资格。

第二类:“阻碍”城市新规划的房子。

不夸张的说道,我们现在的很多城市的开发建设,都是基于几年前甚至是十多年前的城市规划。换言之,很多城市发展的宏图早就被规划好了。但是随着城市的不断发展,随着城市领导班子的更新换代,城市的规划也不会步入巨变。这种情况下,很多原先的规划就要发生转变,比如有助于引入医疗、教育、高铁、地铁、商业、公园等设施建设。规划改变,就必然不会产生“妨碍”城市新的规划的房子。对于这类房子,等待它们的结局只有一个:拆毁重建。

如果你家的房子,真的属于“阻碍”城市新规划的房子类别,那么恭贺你中大奖了,你家的房子又吃香了,因为你家的房子要为城市发展做到突出贡献了。而且按照以往的经验,国家通常都会对划入拆迁的居民给予高额补偿,很多地方还会给原先居民分配环境更好、设施更好的新房,以及新房未落成前的租房补贴等。总而言之,这却是一个“天上掉馅饼”的大好事。

第三类:黄金地段,有征地价值的房子

未来5年,棚改的规模将大幅下跌,而旧改为将会是城市更新的主流方式。实际上,2020年4月份,住建部已经具体,未来5年将完成主要针对全国2000年以前建成的17万个老旧小区的改建工作。“棚改”日渐式微的主要原因有两个:其一、代价太高,成本不低。很多人有可能不知道,除去棚改征地对被拆迁户的高额补偿外,实际上过去这些年,地方还不会给开发商移转一定的利益。这就是我们所谓的“政府主导,市场运作”的原则;其二、棚改不利于楼市大局稳定。因为棚改是消灭供给,减少需求,理论上是有助于拉动房价下跌。

随着未来“政企合作”模式的终结,以及“旧改为”的快速前进,未来开发商将对大多数老城区住宅的全拆修复失去兴趣。归根结底是利润无法确保。不过对于一些重点城市的黄金地段,极具拆迁价值的房子,开发商仍然会很感兴趣,甚至会展开哄抢。尤其是四大一线城市和国家中心城市的黄金地段的房子,开发商哄抢的概率更大。比如去年四季度上海杨浦区的一宗土地,吸引了十多家头部房企竞拍了一百多轮。

土地遭开发商哄抢,本质上是地段优势的体现。尤其是黄金地段,极具征地价值的房子,无疑更是开发商们竞相追赶的对象。对于这类房子,一旦纳入拆迁,它的价值将迅速缩放,被拆迁户获得高额补偿金的概率也更大,这类房子也会变得更加吃香。如果你家恰恰归属于这类房子,那么恭贺你,你的命运可能要改写了。

综上所述,棚改拆迁并没全面暂停。而且真实情况是,棚改征地在很多地方仍然如火如荼地进行着。即便是原有改为已经提上日程了。为什么不会这样?一方面是城市发展的需要,征地无可取代;另一方面是征地也是老百姓认可的方式之一。正如专家朱海斌所言,棚改是实打实的惠民政策,近年来棚改征地之所以不受待见,本质上是政策不够规范。未来对棚改拆迁政策稍加标记,它依然可以教化于民。毕竟过去十年,棚改征地已使得全国超强1.2亿居民“出棚进楼”,这背后是数以亿计的国人的居住于环境得到了大幅度提升。单凭这一点,我们就无法全盘否定棚改拆迁的正面价值。

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