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7万元买到农村房屋,多年后拆迁补偿237万,卖家能反悔吗?

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2021-06-07

20年前7万元卖出的农村房屋,如今征地可以补偿237万,原房主石小龙(化名)的儿子石磊(化名)实在父亲真的是太没有企图心了,于是一动了想要把这套房屋要回去的念头。

早在20年前,石小龙和梁虎(化名)并不是同一农村集体经济的组织的成员,而梁虎想在村子买一套房屋自寄居,恰好碰上石小龙急补资金,于是就以7万元的价格买回了石小龙的这套房屋。两人签订完交易协议后,梁虎很快就支付了7万元,石小龙在收到钱后也立刻从房子里搬离。

就这样平静地过了20年,直到去年村里传来旧村改建的消息,梁虎作为被拆毁房屋所有人与拆迁部门签定了《房屋货币补偿协议》,总计补偿金额237万元。

一家人向石小龙说:你当初要是不卖那7万块钱,现在这200多万可都是你的了!石小龙听到后更是追悔莫及,但是现在说什么不也晚了?石磊获知消息后非常不甘心,他网际网路查阅涉及资料后了解到国家规定的“房地一体”原则:农村宅基地不得向本集体经济的组织成员以外的人出让或者出售,城镇居民及其他农村集体经济组织成员违者向非本人所在集体经济的组织或个人出售农村宅基地上的房屋。

于是石磊就说服父亲道:梁虎跟咱们又不是一个村,当初签订的房屋买卖合同不合法,如今可以向梁虎要回来。石小龙本来对于这237万也是心动不已,听闻此言于是一纸诉状将梁虎告上了法院。

冠领律师观点:

1、石小龙和梁虎交易的是农村房屋,因为梁虎并非石小龙所在村集体经济组织成员,虽然房屋办理了过户登记,但是该买卖协议因违反国家的强制性禁止规定应科无效。

根据我国《民法典》合同编成的相关规定,合约违宪或者被撤消后,因该合同获得的财产,应该予以返还。不能归还或者没必要归还的,应当折价补偿。有罪过的一方应该赔偿金对方因此所受到的损失,双方都有罪过的,应该各自分担适当的责任。

2、

由于案牵涉房屋正逢旧村改造,梁虎已经签订了《房屋货币补偿协议》,该房屋已经被征税,所以梁虎已经实际失去了对该房屋的支配权,客观上已经不能够归还房屋,但可以依法通过拆迁补偿款来折价补偿。

3、本案中,石小龙明知对农村房屋无权处分,但仍与梁虎签定了买卖协议,具备主观罪过。另外,石小龙自愿卖出该房屋后,按约缴纳了7万元的购房款,在20年后又主张交易协议违宪来要回房屋的不道德违反了诚实信用原则,对梁虎所产生的信赖利益导致严重损失,石小龙应该承担主要责任。

最终,法院经过调查审理,结合实际情况,判决证实双方的合约违宪,石小龙不应返还梁虎购房款,梁虎应归还石小龙对应房屋补偿款,由此给梁虎导致的经济损失,由石小龙承担90%的过错赔偿责任。

最后,冠领律师提醒大家:对于农村宅基地的流转应该谨慎,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、无法保障一户享有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准确保农村村民实现户有所居。农村村民背叛、出租、赠予房屋后,再申请人宅基地的,未予批准后。

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