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拆迁将退出?国家一锤定音,明年起老房子或统统进入“升值通道”

作者:匿名  来源:房屋拆迁律师  日期:2020-09-18

俄罗斯媒体评价中国的房地产发展时说道,过去短短的二三十年时间里,中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市,从曾经遍及乡村的国家到如今中心城市星罗棋布,中国的造房、造城速度让许多发达国家望尘莫及。

显然,过去二三十年间,中国的城市化率由严重不足10%,一跃发展到今天的60%,这其中离不开高速度和高质量的房地产发展,而房地产的蓬勃发展,又推动了城市化的进程。 

不得不说,在中国城市化进程中,“棚改”确实起着了最重要的推展起到。正是因为有“棚改”政策的不存在,才让诸多城镇中,集中成片的历史遗留危旧住房、破房烂院等,有了焕然一新的命运;才让居住其中的中等偏下收益家庭,有了住新房“改变命运”的机会。 

“棚改”是一项重要的民生工程,其诞生之初就被定义为是解决一大批困难家庭的住房问题。简单的解读就是将旧有的老屋、烂房、危房等拆除,再创建起外观新、环境好的商品房。

不过,就是“棚改”这个民生工程,过去这些年正在造就无数人“征地暴富”的美梦。曾几何时,关于征地暴富的段子更是满天飞,什么“注音一喷出,立提大奔”,“房子一扒,帕拉梅拉”等等。

拆迁真的能使人一夜暴富,房地产真的能使人扭转命运。我的大学同学就是最好的例子。2014年,他父母在合肥的房子获得拆迁资格,经过核算之后,将获分5套房子,而且这5套房子都在政务区。在当时这5套房子可能不太钱,但是放到今天,至少值1500万。几乎是一夜之间,他与我们的距离就彻底冲破了,要告诉,在他还没有得到拆迁消息的前一天,他其实是和我们这些打工族一样,每天都在为了生计和买房而不停奔波。不过征地之后,他就转眼成了人生大赢家,用他自己的话说,“我这辈子再也不必为了买房而发愁了”,喜悦之情溢于言表。

类似于笔者同学这种,通过征地“一夜暴富”的案例,觉得数不胜数。2019年深圳知名的白石洲城中村被爆将步入征地,或将问世1878个千万级、亿万级富翁。同是深圳的罗湖水贝村更壕,据报道每户征地分给2亿现金补偿。虽然后来证实系由误传,但是最后每户也分给了至少千万征地补偿。

不过,从2021年起,“棚改”就将“退出”了,很多人幻想的“拆迁暴富”神话有可能就要完全破灭了——今年初,国务院一锤定音明确指出,2020年是棚改的“收官之年”、“终结之年”:2018-2020年,新明确提出1500万套的棚改任务,自2019年末时,住建局已发布了超额完成289万套。2020年,全国性的棚改目标已经剩下不多了。

此外,国务院也明确特别强调:2020年要因地制宜调整完备棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。释放的信号再具体不过,那就是“棚改模式”迈向终结,即将沦为历史名词。

“棚改”退场,意味着拆迁也将随之一同解散历史舞台。棚改终结,老房子不拆卸了,这对于那些坐等拆迁一夜暴富的老房子主人,尤其是那些投机取巧想要占到拆迁便宜而有目的购入老房子的人,毫无疑问是致命的压制。

棚改将退场,那遗留下来的成千上万的老房子该如何处置呢?

国家一锤定音,棚改退场,旧改为接棒登场,2021年起老房子统统按原有改为的新规处置——2020年的《政府工作报告》具体提及,城镇老旧小区量大面广,要大力展开改造提升,更新水电路气等配套设施,反对安装电梯和无障碍环境建设,完善便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

从上述这段官方对原有改为的叙述,可以发现“旧改为”几乎不同于之前的“棚改”。首先,原有改为归属于存量项目,不不存在“棚改”(货币化补偿)后出现的大量增量资产情况;其次,原有改可以看做是城市版的人居环境整治,其初衷是以人为本解决问题改善老旧小区市民的居住于环境。砍了大拆大辟,取而代之的是充满著人情味,充满智慧的运营建设。

旧改主要从三个层面开展改建工作:第一,更新水电路气等设施设施。这是房屋基础设备的更新改造,其目的是确保老小区业主的日常生活有保障;第二,支持安装电梯和无障碍环境建设。这是完善类的改造。随着人口老龄化进程的加剧,很多没电梯的老小区越发有了安装电梯的急切市场需求,这是居住环境的完善,更是社会对老年人口关怀的体现;第三,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。这是提升类的基础设施改建。

一句话总结,经过三个阶段的改造之后,杨家小区无论是基础设施,还是居住于环境,亦或是配套服务、资源等都会更加完善。毫不夸张地说,老房子经过一番改建之后,2021年起统统都会进入“贬值地下通道”。原因很非常简单,不管是基础类的改造,还是完备类的改建,亦或是提升类的改造,都给小区加分,尤其是电梯的按照、物业的引入、停车场的重新规划等长效措施,都直接影响小区的整体环境和价值提升,这体现到房价上,一定是升值的。尤其是5、6层的房子,经过加装电梯的改建后,其价值大概率不会瞬间拉升。

那么全国到底有多少老旧小区必须改造呢?这些资金又由谁来出呢?国家也一锤定音给出了答案。

首先,按住建部的统计数据表明,截止到2019年底,全国有近16万个老旧小区必须改造,或至少牵涉到4200万户居民,改造投资额高达4万亿元。不过,旧改和棚改一样,也有阶段性任务。按照国务院的规划,2020年全国要完成3.9万个老旧小区的改造,牵涉到700万户居民。 

其次,根据住房和城乡建设部副部长黄艳的答记者问我们了解到,旧改的资金投入是多方面的,既包括过去的地方财政和水电气等专营单位出资,也将还包括中央补助金资金,还会希望划入社会力量参予。

比如合肥2019年,原有改为资金方面,中央下达的棚户区改建专项补助金资金有3.16亿元,这笔钱将实行专户管理、分账核算、专款专用;管理方面,移往小区物业将通过公开招标方式“产生”,并划入全市物业考核范围,统一考核标准。 

有人可能会反问,从过去几年“棚改”的结果来看,不仅推展了经济快速增长,还让开发商有钱赚,更诞生了一大批百万、千万富翁,反观旧改是公益性质的,还需要投放大量资金,为何不直接沿袭过去的“征地”模式呢?

问这个问题,要从三个方面考虑到,其一,“棚改”是本轮三四线城市房价下跌的主因,而且棚改并没达到“去库存”的目的,相反很多城市卖地、修建了大量新房,库存反而增加了;其二,“棚改”的成本其实比“原有改”更高。尤其是二三线城市的老城区老斩小,规划复杂、拆迁补偿资金高,很多开发商都不不愿接手;其三,棚改越回头越背离民生主旨——过去这些年,全国经常出现了多起借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

此外,不得不说道,旧改为确实比棚改有优势:一方面,老旧小区改造更多的是要提高居住于条件,带动消费经济发展,在全国范围内情况更为普遍;另一方面,老旧小区改造项目则主要为政府主导,公益性较强;更重要的是,老旧小区改造一般不牵涉到规划更改,实行过程相对非常简单。